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_任志强再谈北京房价:贵吗?真一点都不贵

2017-11-20 13:30

[提要]户籍制度问题和人口流动问题,这几个政策,相关政策你如果不解决,他就是要往大城市跑,因为大城市就业程度高,而且大城市要饭都能活得下去,擦皮鞋也能活得下去,在一个中小城市,你坐在那儿,没这么多人穿皮鞋,你活不下去,所以这就是大城市集中度高的时候,一种特殊表现。 从大炮到大V,任志强首度披露他不为人知的过往。潘石屹曾说他经常写回忆录到深夜,而且常常会泪流满;2013楼市一片“涨”声,任志强对未来是否依然乐观?他为什么认为,三中全会限购令就会停止?近日,第一财经《中国经营者》带着一些热点话题专访了任志强,以下为文字实录:

三中全会会后房产限购令或停止 李总理说砍掉政府那只乱摸的手

主持人:任总其实上一次,我们节目采访您的时候,是在2011年底的时候。当时您说到一个话,您说今年如果没有地,后年就没有房子,所以后年商品房就危险了,今年我们也确实看到一些数据,表明16个月以来,百城商品房均价环比都是出现了上涨的,而且涨幅还在不断地扩大。那么是不是您说的这个危险情况?

任志强:我们通常从供求关系来看,土地是制约条件,土地供应之后,就是根据(土地)新开工的情况,我们可以看到前几年是,从2011年2012年都是持续下降,负增长的,必然产生的是2013年以后的一个,房价上涨。

主持人:这两年的供地情况怎么样,去年和今年。

任志强:今年我们本来从七八月份看,7月份看,应该是土地能够从负增长,变成正增长,结果8月份以后又掉下去了,又变成负的。我觉得我们中央政府最大的一个问题,就是从来不给它一个完整的生产周期。如果养猪,我知道猪可能要6到9个月的生产周期,我不可能在9个月之内,去做一个调整,今天鼓励你养猪,明天让你杀猪,猪还没有长成呢,房子也是一样,所以我们可以看到,过去几年里头,将近十年里头,总是一年出一个政策,恨不得一年出两个政策,你给他一个生产周期好不好,也就是两三年的功夫,没有。我们历年来说,都是这么一种情况。

主持人:您之前也说到过,说限购令,限购令它只是一个很短暂的执行的政策,将来肯定是,它要停止的?

任志强:我觉得可能(十八届)三中全会就让它停止了。

主持人:您认为(十八届)三中全会后可能就会停止了,为什么?

任志强:因为李克强已经说了好几次,要减少政府行政干预,行政对市场的干预,他上任的时候,记者招待会上就说,砍掉政府那只乱摸的手,这是他自己说的话,不是我们说的。到现在我们还没有看到他砍,我可能讲的,三中全会就是砍这一刀的时候,他要把政府粗暴地对市场进行干预的,这些错误要纠正过来。也许这个限购令对房地产市场粗暴的干预,也会被砍掉。

我认识的官员都很懂经济 房价又涨起来 因为曾培炎退了

主持人:但是之前也有人说,限购令虽然我们到现在,也没有看到效果,但是如果说你把它停止了,就会引起一个暴涨。您认同这个观点吗?

任志强:我不认为,限购令要取消的前提是,你要把市场的供应问题解决掉,如果不解决掉,市场中的供应问题的话,不管有没有限购令,它的房价都会是涨的,因为你供不应求嘛,2007年曾培炎副总理,有一个特殊的报告,叫用增加供给的方式来平抑房价。但是2008年又被弄掉了。不是2008年,是2007年11月份的中央经济工作会议,就把它否定了,就变成两防了,防止投资过热,防止通胀,变成两防了。如果2007所的时候,把这个工作坚持下来的话,我想不超过两年,用增加供给的方式来满足房价,这两年的这些涨价就都不存在了。

主持人:那么我们看到曾培炎副总理,都已经看到了这一点,为什么最后执行不下去?

任志强:因为2008年他不当官了,换政府了。曾培炎到2008年已经跑到什么博鳌去当秘书长了,跑到什么咨询机构去当了。

主持人:我们看到其实在你的书里面,也写到过各级官员,有些关系还都不错。我们看到书听描写,这些官员也是非常懂经济的,为什么很多政策又在您看来是违反市场规律的呢?

任志强:我认识的这些都很懂经济。做决定的不是我认识的人,你比如说现在报纸上炒得最凶的刘鹤,1984年的时候他研究生没有毕业的时候,就给我打工。我知道他很懂经济,我们当时很多报告都是他帮助做的。你比如说马凯,(以前)就是我公司的副董事长,这里头你很难说,我们没有办法说,我们认识的人懂经济,他就有权力去做决定。不是的,我认为宁高宁也很懂经济,你看宁高宁在哪个企业,就能够把哪个企业搞好。说明他懂,他在美国没白学。我觉得要让他当国资委主任,或者当副总理的话,把这些国有企业,可能管得更好。不会出那些贪污腐败,可能就管住了。

主持人:所以是人的问题?

任志强:是的,我们认识很多,在我们这一代人里头,很多很多都是和我们,你比如王歧山是我的辅导员,有的人说我在书里写这个事情,是因为我要抬高自己,我都退休了,我用什么抬高自己,没有王歧山的时候,先有任志强,报纸上先写任志强如何如何。确实王歧山比我有名,王歧山那时候官比我大多了,他是中信的董事长,我就是个公司的经理,可是我的自由度比他大,他后来又当发改委的副主任,又当什么政法,当了一堆的官,他可能很懂经济,但是他现在,他说了算吗?他说了不算,他可能是管纪委管什么东西,主要是抓贪官。抓贪官,和我就没有太多关系了,我也没有当过贪官。

【任志强语录】

小产权房合法化将改变市场预期

可以不让房价涨得这么快

主持人:那么我们回过头来讲,刚才讲到这个限购令是因为供应这边短缺,那如果说您认为,十八届三中全会,有可能会把限购令这只手给斩断的话,是不是这个供应量我们要提前有一个。

任志强:比如说可能会讨论,农村建设用地的流转问题。

主持人:这是市场热点。

任志强:如果农村的农用地,可以不改变土地性质,就能流转,是不能盖房子的,但是农村建设用地,如果可以自由流转的话,可以盖房子的。就是把所谓的小产权房建设用地公开化,合法化,那么对市场的影响就会很大很大了。但是如果是在市中心的,这个上涨永远会存在,因为你那个东西替代不了,他能解决住房问题,可是解决不了商场,公建的问题,人家不到那儿去。你建再多也没有用,所以它只能缓解和解决其中的一部分问题。

主持人:实际上对于现在房价?

任志强:对于市场是好的,但是对于改变预期,改变供应量都是好事,它肯定会不让房价涨得这么快,但是核心区域还是要涨,因为你不可替代,没有办法。比如说人们要到崇明岛,那崇明岛就要有自己的车子,不可替代性,才有起到作用。

主持人:这些要政府来做?

任志强:对的。你要修桥,修路,否则崇明岛再漂亮,不值钱,没有人去,因为它交通各个方面,都不行,没办法。你比如这次开放的自贸区,浦东那个地区,作为自贸区,那么老远谁去,所以你要用一个优惠的政策,来吸引他,这就是变化。那么就是说三中全会,即使有了这些土地的变化问题,也不是轻易在短期内,就能改变的,但是会改变人们的预期,发生变化。

未来房价还将会上涨

房产税不可能普遍推行

主持人:那么这两年的一个,土地供应量的情况来看,如果在没有更多的,大力的干预之下,你认为未来三到五年的房价,楼市会有怎样的一个趋势呢?

任志强:我们涨的前提条件有几个,比如说一个是我们的土地供应制度改变不改变,按现在这样是不行的,第二个是公共资源条件改变不改变,按现在的办法也是不行,因为他只把学校什么最好的东西,配置在核心城市,你也是不行,一定要在这些地区猛涨的,没办法。

主持人:资源过度集中?

任志强:户籍制度问题和人口流动问题,这几个政策,相关政策你如果不解决,他就是要往大城市跑,因为大城市就业程度高,而且大城市要饭都能活得下去,擦皮鞋也能活得下去,在一个中小城市,你坐在那儿,没这么多人穿皮鞋,你活不下去,所以这就是大城市集中度高的时候,一种特殊表现。

主持人:所以未来还是一二线城市涨得快,三四线城市会分化?

任志强:户籍制度改变以后,不等于三线城市就不涨得快了,因为我们可能需要的是,不同的资源,什么叫不同的资源,比如我前几年,刚从银川回来,银川对周边的吸引力,主要是普通教育,就是从小学到中学这段时间的教育,它比周边的300到500平方公里的范围之内,指定范围之内的一个,所有的城市都好。所以就是我为接受这阶段的教育,我也愿意到这儿来。起码有十年时间,当你转移的时候,别人可能又进来了。如果你这个城市什么都没有,那肯定是不行的。有的可能是我有什么液岩气,我有什么木矿,金矿,可能就不一样。所以决定房子价格的,可能不仅仅是房子本身的位置,更重要的是窗户以外的东西。

主持人:但是我们也看到,中国的房产,除了自助之外,也是一个资金的蓄水池,很多人是把它当成一个投资品的,在十几年里面,买了多套的房产,到现在您觉得,是不是一个合适的抛出的时点呢?我们知道有一些北京的,有新闻,北京的财经记者,财经评论员,就抛出了十几套房产了,您觉得这个现象会不会扩大。

任志强:我没听说,我也不知道有这么个财经评论员,我认为这事是假的。他说的,人人都说低价抛售,他有病,现在高价抛售都抢,低价抛售吗?一定是骗人的东西。政府的限购政策,给社会的第一个信号是什么,供不应求。要供过于求的话,你还限它干什么,那你就是用限购政策,告诉大家供不应求,你使劲买吧,买了就能发财。这就是政府发出的信号。所以我们认为政府用了一个最烂的政策,就是因为你给市场传递了一个,最不好的信号,这是最可怕的信号。限购政策取消,你们认为可能要爆涨,我个人反而不这样认为,限购政策的取消,市场的供求关系得到改善。

主持人:短期内会不会暴涨?

任志强:短期内那就要看你政策解释了,如果你解释得好,可能也不会。 如果你政策解释不好的话,会的。

主持人:那你刚才讲到的这些堵手段,除了限购令,还有像房产税,现在又有人说,下半年要扩大试验了?

任志强:出不来,不会扩大。没有财产公开的时候,我们没有解决后续这些问题,根本实行不了房产税。你们坐在这里想说,上海,我们每个人都有房产证,你以为中等的二三线城市,都还办房产证?我才不办呢,我买了四套房子,比如说太原,才60%的人办了房产证,40%的房子都不办房产证。我在网上登记的时候,是没办房产证的。我只要不办房产证,我就不是买第二套房子。我要卖的时候,我不办房产证,剩下那十套房子,我都不办,我卖一套办一套房产证。我永远是卖一套房子,你以为老百姓都是傻子,制订政策的人都跟猪一样的。定政策的人都是坐在办公室里,因为他们天天分房子,自己无缘无故就分了一个大房子,他们根本不知道是怎么回事。

李嘉诚撤离中国不是什么现象

北京房价贵吗?一点都不贵!

主持人:如果说现在,我们看到有一个现象,就是有不少人觉得,中国的一二线城市,房价这么高,包括像李嘉诚这样的投资者,撤离中国了,转战别的地方去了,那么这样一个现象,您觉得如何?

任志强:我觉得这不是现象,有的人说北京的房子真贵,比纽约还贵。他们不知道纽约多少钱,纽约大概10万美金一平米的房子多得很,八九万的很普遍,比北京要贵多了。新加坡的商品房,通常30万一平米,也比北京贵多了。比如说拿西城区来说,金融街的房子很贵,但是金融街如果按1.4平方公里算,人均大概GDP超过了90万美金,比纽约的人均GDP高好几倍,房子是不是应该给比纽约贵好几倍啊?如果按西城区算,西城区税收大概也有300多亿,可能是他只有多少人,不到100万人。要银川260万人,只有100多亿的收入,怎么比,可能要差好几倍。差了很多倍,那么他5千元钱一平米,我5万块钱一平米很正常,和他5千元钱是对等的,没有出现差别,没有不对等。

主持人:现在的确唱多的人也非常多,甚至现在已经有喊出来说,80万一平米的房子出来了,也有人觉得说,这个房子,它跟这个股票,或者其它的,像黄金或者其它的商品一样,它有涨就有跌,那么就是说,现在对于在房地产市场当中,我们的房地产市场是不是存在有泡沫?

任志强:胡说八道,有涨有跌,要看你最后涨的部分,是高于了你跌的部分,还是怎么样。比如说美国,这个有涨有跌,总是这么一条波动的曲线,是在最后都是向右上角走了。它没有最后变成右下角,你最后这个涨和跌,只是经济周期和局部发生的供求变化问题。最终是往上走的,你担那个心干嘛。这个空间有无限,我不觉得有任何问题,没有泡沫。现在我们看到日本,现在是唯一一个价格没有完全回来的,从1991年开始,就开始跌,80年代上得很快,到现在大概只相当于,他们已经认为涨得很高了, 大概相当于30%到60%的一个价格,问他们有没有可能回到100%的水平,他们认为不太可能,但是持续地上升,是非常好的。因为在跌下来的时候,跌到很低的时候,很多人在二次进入的时候,是转换的。就像股票,我可能有一个稀释的过程去回避,我摊薄了。最后你还是赚钱的。我想巴菲特也是这样的。

主持人:那我们有没有可能,出现像日本类似的一个挤泡沫,这样的阶段呢?

任志强:那得问总理,如果他们的经济政策不够好,什么时候都可能挤泡沫。泡沫的概念是,与市场经济相背,而产生的政策差距。换句话说,只要是政府不干那些糊涂事的话,也许市场是一个非常平稳的,不会出现大起大落。

主持人:所以反而是政府推高了价格?

任志强:你们现在说的局部地区,比如说一线城市,或者局部地区的高涨,在全世界都一样。当别的地方的房价跌的时候,不等于这些特殊城市的房价不涨。美国也是如此,德国也是如此,英国到现在也如此,西班牙还是如此。

主持人:依然是最稀缺的,最有投资价值的?

任志强:有些东西,是不可替代的。

深夜写书写到泪流满面

跟小潘潘之间不是爱是信任

主持人:您当初为什么会想到,要去写一个回忆录,当时您的出发点是什么?

任志强:在没有退休之前我就想写,我们想把我们这一代人的生活情况,历程经历,都要告诉别人,自己的子女,告诉给社会,告诉给更多的人。但是这个之前我不能随便这么做,因为那时候,我写了很多东西的时候,可能会引起很多领导社会,或者说审批机关,对企业的不满,那么他们就没有办法继续跟你去办很多事情,所以我一定要到我退下来以后,我才能去写。

主持人:我们也看到潘石屹说你在写这个书的过程中,他了解到,您经常写到深夜,而且常常会泪流满面,现在还回忆得起来,写到哪些情景的时候,泪流满面?

任志强:比如说我过生日,老战友的一些情况,或者说冤狱等等,就是类似这样的东西,很多人作为外人去看的时候,他也会觉得确实是很感动,比如说我60岁要退休的这个生日,也过了两三个月的时间,都没有过完,很热闹。当然也会让你很感动,因为每一个员工,给我一个盒子,这个盒子里头,每个员工写的小卡片,晚上我去翻那些小卡片的时候,会觉得啊,确实是,以心交心的一种感情。

主持人:你说到感情,我们这次要采访您之前,我们也在微信上,做了一个观众问题的征集,比如说里面就问到,你和小潘潘,就是潘总,您叫他小潘潘,您跟小潘潘是真爱吗?

任志强:我们不应该是爱,更多的应该是一个充分的信任。有的夫妻之间,你说她不爱,恰恰因为爱她才想偷偷去看男人的手机,或者去看女的手机,看看他有没有不爱的地方。是因为爱,但是他没有充分信任。所以我油然得中国最缺少的是信任,比如我们说商海中的契约精神,而我跟小潘大概是因为这种契约精神,而最后慢慢慢慢发展到一个充分的信任。我要说了,这个事情他会相信,我一定会做到这个事情。不管我们俩写没写到本子上,这就是信任。

主持人:我们看到冯仑在给您这本书写的序里面,说在你的身上他看到了大时代的经典人物的三个特性,第一个就是有大的使命大的责任,第二个就是口气大,第三个就是大胸怀,大气魄,大人物。您对于这个评价,您是怎么看的?

任志强:前两天我到银川去,和一个老朋友会面,他说他能理解我们这一代人,而现在80后的人可能不太理解,就是我们这一代人不是因为,为了自己个人的钱财,为了自己个人独立生活去,说我过得多么富有,去说这些话,研究这些问题。

主持人:所以宁高宁说您是,把别人的事当自己的事,自己的事不当事?

任志强:是的,曾经书里我写到了,宁高宁在我分手的时候,给了我一个终身董事,然后一年给我100万的钱。我这个宁夏朋友,就知道我在一年以后,我就把这个辞掉了。我在20世纪初,就是2000年的时候,100万是很多的钱,而且你可以什么都不干,可能没有几个人说我轻易地就把它辞掉了,但是不知道的人,很多人说挣这么多钱,你还批评政府,批评这个,他们搞错了。当一个人不再以钱,和这些眼前的物质生活为基础的时候,可能你会才超越这些束缚,然后去做一些,更加公平,而对社会更有意义的事情。

回忆录写的都是反思

王石和冯仑用人大不同

主持人:我们在书中也看到了,很多其它的企业家,包括王石,你提到说王石当初,因为了的,像大股东华润融到资,多次融资之后,使得他管理层和万科的品牌,都能够得到一个共赢。反过来你也说到自己,可能因为选择主动权比较多,在这方面,可能你们做得比较失败一点,这算是您自己的一个反思吗?

任志强:严格说起来,整个的回忆录,都应该是一种反思。我们不是要告诉别人我多成功,而是更多要告诉别人,我们有多少失败。王石也看过这本书,他也在微博上发了,他认为至少是真实的。我觉得这就够了,

主持人:那么您对于万科这家企业,他的成功你怎么看?

任志强:万科就企业而言,他是全世界最大的住宅产业,这个公司发展得很好。但是这个企业的发展, 王石是起到了决定性的作用的。 可是他们的管理制度,管理文化中,我在书里也写到了,他培养的都是职业经理人,没有很成功的创业的很奇怪的一个事情,这可能是企业文化造成的。可是冯仑手底下的这些人,有一个算一个,哪个人都比他们混得好,比如说潘石屹,易小迪,张明根,银夏投资的张明根,等等等等,你可以举出很多的例子。每个人都混得不错,都成了颇有规模的一个企业家。这是一个企业文化问题,我在书里也讨论了我们的人就是两边,但是既有职业经理人,现在万科,万科挖了我好几个人,潘石屹那儿的,都挖了我很多人。另外也有一些人,是独立创业了,当小老板了。但是这些小老板,都不如冯仑手底下那些人,发财发得大。他们每一个人都活得比较好,又比万科出来的那些,混得更有模有样一些。

主持人:人家挖你的人你不生气?

任志强:有什么可以生气的呢,我非常想得开的就是,你比如潘石屹打个电话说,对不起,我今天把你的谁谁谁挖走了,我说你给他多少钱,如果你给的钱比我给的多,你把他挖走吧。我就这么多项目,我就这么多位置,那么是不是能把所有的人都提起来呢,我可能做不到,那别人要能给了一个更好的位置,钱也多,位置也高了,管理更好,我为什么要去反对呢,那么这就回到了冯仑说的大胸怀,如果我们是为这个社会,而不仅仅是为这个企业,或者为个人的话,无所谓,但是你如果小心眼,老想着说,对我个人如何如何,那你这些东西,都没有办法兼容的,但是我可以。

主持人:你也说道,这样一本书,不是在写您一个人的故事,是在写一个时代的故事,那么从这个时代的故事当中来看,您怎么看这个时代的这些房地产,这些商人们。

任志强:每个人都有自己的特色,因为生存的环境不完全相同。你比如宁高宁一直在国企系统里,我一直在国企系统里,当然很多人是从国企走到了民企,比如说柳传志,还有一些就和国企没有关系。所以不同的发展背景情况下,每个人都有自己的特色。有的人可能在资源占有上,不如国有企业,拥有更好的条件。但是它在自由开放上,可能更充分了。那么反而各有得失,企业家最终的成功,不是在一开始,你做了一些什么,而是你建立了一种文化,而这个文化能延续下去。在这个社会上,不断地发挥新的创造作用,不光是给人们提供新的服务,让人们成为不可或缺的一个东西。这才是真正企业发展的一个过程。

主持人:在今天的采访中,任志强最令我印象深刻的,是他对中国楼市甚至中国经济的乐观态度。在他看来,中国的楼市仍然处在一个长期向上的通到之中,而即将召开的十八届三中全会还会出台更多有利于市场长期健康发展的政策。从而使房价更加平稳。中国的房价本世纪以来一直在向上狂奔,即便在最近几年的调控中,也依然速度不减,。新一届的领导班子在十八届三中全会后会如何勒住这匹脱缰的野马,也许更值得我们期待!

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发布时间:2017-11-20 13:30

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